Wichtige Information
Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Finanzberatung dar. Für verbindliche Immobilienbewertungen konsultieren Sie einen zertifizierten Schätzer oder Ihre Bank.
Sie besitzen eine Liegenschaft in einem anderen Kanton – vielleicht ein geerbtes Ferienhaus im Tessin oder eine Wohnung in der Romandie. Der Gedanke an mehrere Besichtigungstermine mit Schätzern fühlt sich an wie ein Projekt für sich. Die gute Nachricht: RealAdvisor und andere hedonische Bewertungsmodelle ermöglichen heute fundierte Marktwerteinschätzungen, ohne dass jemand vor Ort sein muss. In meiner Beratungspraxis erlebe ich allerdings regelmässig, dass Eigentümer die Grenzen dieser Tools unterschätzen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche Methode für Ihre Situation passt – und wann Sie trotzdem einen Experten hinzuziehen sollten.
Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Hedonische Online-Schätzungen erreichen bei Standardobjekten eine hohe Genauigkeit – Banken nutzen sie für Hypothekenvergaben
- 70 Bewertungskriterien und aktuelle Transaktionsdaten liefern sofort eine Marktwerteinschätzung
- Bei atypischen Objekten oder unklarem Renovierungszustand empfiehlt sich eine ergänzende Vor-Ort-Bewertung
Warum klassische Schätzungen für Fernbesitzer oft nicht funktionieren
Stellen Sie sich vor: Sie haben eine Wohnung in Lugano geerbt und wohnen in Zürich. Der klassische Weg wäre, drei Makler einzuladen, Termine zu koordinieren und mindestens zwei Tage im Tessin zu verbringen. Bei den aktuellen Marktbedingungen – gemäss Bundesamt für Statistik (2024) stiegen die Wohneigentumspreise 2024 durchschnittlich um 1,7% – kann jede Verzögerung bares Geld kosten.
In meiner Beratungspraxis in der Deutschschweiz (rund 80 Eigentümer pro Jahr seit 2022) beobachte ich einen typischen Fehler: Viele unterschätzen, wie stark der Renovierungszustand die Genauigkeit von Online-Schätzungen beeinflusst. Die Abweichungen können bis zu 15% betragen – ein Wert, der je nach Kanton und Objekttyp variiert.
Typisches Szenario aus der Praxis: Fernbesitzer verlassen sich auf eine einzige Online-Schätzung und setzen den Verkaufspreis entsprechend an. Erst nach Monaten ohne Interessenten wird klar, dass die renovierte Küche nicht erfasst wurde – oder dass der Algorithmus den Zustand zu optimistisch eingeschätzt hat.
Das Problem liegt nicht an den Tools selbst. Die hedonischen Modelle sind mathematisch ausgereift. Aber sie können nur bewerten, was sie kennen. Ein frisch saniertes Bad oder ein undichtes Dach bleiben unsichtbar, wenn Sie die Daten nicht korrekt eingeben.
Drei Methoden für zuverlässige Fernschätzungen im Vergleich
Nicht jede Bewertungsmethode eignet sich für jede Situation. Bevor Sie ein Tool auswählen, sollten Sie verstehen, wie die verschiedenen Ansätze funktionieren und wo ihre jeweiligen Stärken liegen.
Hedonische Bewertung: Wie Algorithmen den Marktwert berechnen
Die hedonische Methode zerlegt Ihre Immobilie in einzelne Eigenschaften und berechnet, was jede davon zum Gesamtpreis beiträgt. Laut Raiffeisen-Analyse berücksichtigen diese Modelle insgesamt etwa 70 Kriterien – von der Wohnfläche über die Anzahl Zimmer bis zur Lärmbelastung und Sonneneinstrahlung.
Schweizer Banken nutzen hedonische Schätzungen als Hauptmethode bei der Hypothekenvergabe. Das liegt an der Datenbasis: Die Modelle greifen auf tausende tatsächlich abgeschlossene Transaktionen zurück. Der Swiss Real Estate Datapool erfasst allein im Kanton Zürich rund 900 Verkäufe pro Quartal.
Meine Erfahrung zeigt: Bei einer 4,5-Zimmer-Wohnung in Wallisellen liefert die hedonische Methode verlässliche Ergebnisse. Bei einer umgebauten Fabriketage mit Loftcharakter stösst sie an Grenzen – schlicht weil Vergleichsobjekte fehlen.
Vergleichende Marktanalyse: Stärken und Grenzen
Bei der vergleichenden Marktanalyse recherchiert ein Experte manuell, welche ähnlichen Objekte in Ihrer Region kürzlich verkauft wurden oder aktuell angeboten werden. Das klingt simpel, erfordert aber lokale Marktkenntnis.
Der Vorteil: Ein erfahrener Makler erkennt Faktoren, die kein Algorithmus erfasst – etwa dass die Nachbarliegenschaft demnächst abgerissen wird oder dass der Blick auf den See durch ein Neubauprojekt verschwinden könnte. Der Nachteil: Die Qualität hängt stark vom Einzelnen ab.
Substanzwert-Methode: Wann sie sinnvoll ist
Der Substanzwert berechnet, was es kosten würde, Ihr Gebäude heute neu zu errichten – abzüglich Abnutzung, plus Landwert. Diese Methode eignet sich vor allem für Spezialimmobilien ohne Vergleichsobjekte: denkmalgeschützte Bauten, landwirtschaftliche Liegenschaften oder industrielle Gebäude.
Für eine typische Eigentumswohnung würde ich diese Methode nicht empfehlen. Der Markt zahlt selten den rechnerischen Substanzwert – er zahlt, was Käufer bereit sind auszugeben.
| Methode | Genauigkeit | Kosten | Dauer | Geeignet für |
|---|---|---|---|---|
| Hedonische Bewertung | Hoch bei Standardobjekten | Kostenlos bis CHF 200 | 3–10 Minuten | Wohnungen, EFH in Siedlungen |
| Vergleichende Analyse | Variabel (expertenabhängig) | CHF 500–2’000 | 1–2 Wochen | Lokale Besonderheiten |
| Substanzwert | Hoch für Neubauwert | CHF 1’000–3’000 | 2–4 Wochen | Spezialimmobilien, Versicherung |
RealAdvisor: So funktioniert die Online-Schätzung in 3 Minuten
Die Herausforderung bei der Fernbewertung ist klar: Sie brauchen eine verlässliche Einschätzung, ohne vor Ort sein zu müssen. Genau dafür wurde RealAdvisor entwickelt – eine Plattform, die drei verschiedene Bewertungsmodelle kombiniert, um die typischen Schwächen einzelner Ansätze auszugleichen.
Das System analysiert Ihre Liegenschaft anhand von 70 Bewertungskriterien: 20 beziehen sich direkt auf das Objekt (Fläche, Zimmer, Baujahr, Zustand), 50 weitere auf die Lage (ÖV-Anbindung, Schulen, Lärmbelastung, Luftqualität, Quartierssicherheit). Die Daten stammen aus drei Quellen: aktuellen Inseraten am Markt, abgeschlossenen Verkäufen aus dem Swiss Real Estate Datapool sowie proprietären Datensätzen.
So erhalten Sie Ihre Schätzung in 3 Schritten
-
Objektdaten eingeben
Adresse, Wohnfläche, Anzahl Zimmer und Grundstücksgrösse – die Eingabe dauert rund 3 Minuten.
-
Algorithmus-Analyse abwarten
Die drei Modelle vergleichen Ihre Angaben mit tausenden Referenzobjekten und gewichten die Ergebnisse.
-
Detailbericht erhalten
Sie erhalten sofort eine Schätzung des Preises pro m² sowie einen ausführlichen Bericht per E-Mail.
Ein Aspekt, den ich in der Praxis besonders schätze: RealAdvisor aktualisiert die Schätzung vierteljährlich kostenlos. So behalten Sie die Marktentwicklung im Blick, ohne jedes Mal neu anfangen zu müssen. Die UBS-Prognose rechnet für 2025 mit Preissteigerungen von rund 3,5% – solche Entwicklungen spiegeln sich in den Updates wider.
70 Kriterien
fliessen in jede RealAdvisor-Bewertung ein
Falls die Online-Schätzung für Ihre Situation nicht ausreicht – etwa bei einem Objekt mit unklarem Renovierungsbedarf – können Sie über die Plattform eine kostenlose Vor-Ort-Bewertung durch einen lokalen Immobilienexperten vereinbaren.
Wann eine Online-Schätzung ausreicht – und wann nicht
Soyons clairs: Nicht jede Immobilie lässt sich aus der Ferne zuverlässig bewerten. Die Frage ist nicht, ob Online-Tools funktionieren – sondern für welche Objekttypen.
Fallbeispiel: Unterschätzte Renovierung
Ich habe letztes Jahr Herrn Brunner aus Winterthur begleitet, 58 Jahre, Ingenieur. Er wollte sein Einfamilienhaus nach der Pensionierung verkaufen. Die Online-Schätzung lag bei CHF 780’000. Nach der Vor-Ort-Bewertung stellte sich heraus, dass die renovierte Küche und das neue Bad nicht korrekt erfasst waren. Das Objekt wurde schliesslich für CHF 875’000 verkauft – CHF 95’000 über der ersten Schätzung.
Die häufigste Frage, die ich höre: Woher weiss ich, ob mein Objekt ein Standardfall ist? Hier eine Orientierungshilfe:
Reicht die Online-Schätzung für Ihre Situation?
-
Standardobjekt (Wohnung, EFH in Siedlung, typische Bauweise):
Online-Schätzung ist in der Regel ausreichend als Ausgangspunkt für Preisverhandlungen.
-
Renovierungszustand unklar oder kürzliche Sanierungen:
Ergänzende Vor-Ort-Bewertung empfohlen, um Wertsteigerungen korrekt zu erfassen.
-
Atypisches Objekt (Loft, Denkmalschutz, Luxussegment, Liebhaberobjekt):
Laut BILANZ-Rating stossen hedonische Modelle hier an Grenzen – professionelle Schätzung unverzichtbar.
Achtung bei Sonderobjekten und Luxusimmobilien: Bei ausgefallenen Objekten wie einer Dachwohnung in einer umgenutzten Fabrik fehlen Vergleichsdaten. Online-Schätzungen können hier um 20% oder mehr vom tatsächlichen Marktwert abweichen. Verlassen Sie sich in diesen Fällen nicht auf eine einzige Quelle.
Mein Rat für Standardfälle: Beginnen Sie immer mit einer hedonischen Online-Schätzung – sie kostet nichts und liefert eine solide Orientierung. Erst wenn grössere Summen auf dem Spiel stehen oder das Objekt vom Standard abweicht, lohnt sich die Investition in eine Vor-Ort-Expertise.
Häufige Fragen zur Fernbewertung von Immobilien in der Schweiz
Wie genau sind Online-Immobilienbewertungen wirklich?
Bei Standardobjekten wie einer 4,5-Zimmer-Wohnung oder einem typischen Einfamilienhaus erreichen hedonische Modelle eine hohe Treffsicherheit. Banken nutzen sie deshalb als Hauptmethode für Hypothekenvergaben. Bei atypischen Objekten oder unvollständigen Angaben können die Abweichungen allerdings erheblich sein – in meiner Praxis habe ich Unterschiede von bis zu 15% beobachtet.
Ist die Online-Bewertung wirklich kostenlos?
Die meisten seriösen Plattformen – darunter RealAdvisor – bieten die Erstschätzung kostenlos an. Sie erhalten eine sofortige Einschätzung plus Detailbericht per E-Mail. Achten Sie darauf, ob versteckte Kosten für erweiterte Berichte oder Zusatzdienste anfallen.
Wann brauche ich trotzdem einen Gutachter vor Ort?
Drei Situationen erfordern eine physische Besichtigung: erstens bei kürzlichen Renovierungen, die den Wert beeinflussen; zweitens bei atypischen Objekten ohne Vergleichsdaten; drittens wenn Sie eine verbindliche Bewertung für Bank oder Gericht benötigen. Online-Schätzungen haben keine rechtliche Verbindlichkeit.
Wie funktioniert die hedonische Bewertungsmethode?
Hedonische Modelle zerlegen eine Immobilie in ihre Einzelmerkmale – Grösse, Lage, Zustand, Ausstattung – und berechnen, was jedes Merkmal zum Gesamtpreis beiträgt. Die Werte stammen aus tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen vergleichbarer Objekte. Der Swiss Real Estate Datapool liefert dafür die Transaktionsdaten.
Werden meine Daten bei der Online-Bewertung geschützt?
Seriöse Anbieter unterliegen dem Schweizer Datenschutzgesetz. Ihre Objektdaten werden für die Bewertung verwendet und anonymisiert in die Modelle zurückgeführt. Prüfen Sie vor der Nutzung die Datenschutzrichtlinien des Anbieters – insbesondere ob Ihre Kontaktdaten an Dritte weitergegeben werden.
Ihre nächsten Schritte zur Fernbewertung
Nach meiner Erfahrung mit Hunderten von Bewertungsprozessen gibt es einen klaren Fahrplan für Fernbesitzer:
Ihr Aktionsplan für die Fernbewertung
-
Objektdaten zusammenstellen: Grundbuchauszug, letzte Nebenkostenabrechnung, Fotos von Renovierungen
-
Kostenlose Online-Schätzung als Ausgangspunkt durchführen (Zeitaufwand: 3 Minuten)
-
Ergebnis mit dem Decision Tree prüfen: Standard oder Sonderfall?
-
Bei Unsicherheit: Vor-Ort-Termin mit lokalem Experten vereinbaren
Die zentrale Frage, die Sie sich stellen sollten: Ist mein Objekt vergleichbar mit Hunderten anderen in der Datenbank – oder ist es einzigartig? Die Antwort bestimmt, welche Bewertungsmethode für Sie passt.